Einlageentsteuerung und Mehrwertsteuer
In unserem Blogbeitrag „Eigenverbrauch und Mehrwertsteuer“ vom 12.06.2024 haben wir das Thema Eigenverbrauch behandelt. Wir setzen diese Thematik nun fort und widmen uns der Einlageentsteuerung gemäss Art. 32 MWSTG, die als ergänzende Regelung zum Eigenverbrauch gilt.
Was ist Einlageentsteuerung?
Die Einlageentsteuerung ermöglicht es, die Vorsteuer, die bei der Anschaffung eines Gegenstandes oder einer Dienstleistung ursprünglich nicht abgezogen werden konnte, nachträglich geltend zu machen, wenn sich die Nutzung des betreffenden Gegenstandes oder der Dienstleistung ändert. Dies wird insbesondere relevant, wenn die ursprüngliche Nutzung von der MWST ausgenommen war und der Gegenstand oder die Dienstleistung später für eine steuerbare Tätigkeit verwendet wird.
Zusätzlich muss beachtet werden, dass der Vorsteuerabzug auf den Zeitwert des Gegenstandes oder der Dienstleistung beschränkt ist, wenn dieser bereits in Gebrauch genommen wurde, bevor die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug erfüllt sind.
Rechtliche Grundlage: Art. 32 MWSTG
- Art. 32 Abs. 1 MWSTG – Beschreibt die Voraussetzungen für die Einlageentsteuerung.
- Art. 32 Abs. 2 MWSTG – Regelt die Vorsteuerkorrektur, die sich aus der Einlageentsteuerung ergibt.
Beispiel: Renovation und Nutzungsänderung – Vereinfachte Darstellung zur Veranschaulichung*
*Bitte beachten Sie, dass die nachfolgende Darstellung vereinfachend und beispielhaft ist. Sie dient ausschliesslich der Veranschaulichung und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Für detaillierte und rechtsverbindliche Informationen empfehlen wir die Konsultation eines auf Immobilien spezialisierten Steuerberaters. Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Inhalte wird ausdrücklich ausgeschlossen.
Angenommen, Sie sind Eigentümerin einer Liegenschaft, die Sie bisher ausschliesslich für Wohnzwecke vermietet haben. In diesem Fall sind Ihre Leistungen von der Mehrwertsteuer (MWST) ausgenommen, und die Vorsteuer für entstandene Kosten konnte nicht zurückgefordert werden.
Was aber, wenn Sie Ihre Liegenschaft künftig als Geschäftsräume vermieten wollen, zum Beispiel als Büro an eine Treuhandgesellschaft? In diesem Fall können Sie von der Option für die Versteuerung ausgenommener Umsätze gemäss Art. 22 MWSTG Gebrauch machen, was zur Folge hat, dass Ihre Leistungen neu steuerbar im Sinne der MWST sind. Zudem müsste in diesem Fall die Abrechnungsmethode mit der ESTV überprüft werden, da die Vorsteuern nur nach der effektiven Methode geltend gemacht werden können.
Nehmen wir an, Sie haben Ihre Liegenschaft im Jahr 2022 für CHF 500’000 (inkl. 7,7 % MWST) renovieren lassen. Da die Liegenschaft damals für eine von der MWST ausgenommene Tätigkeit genutzt wurde, konnten Sie die Vorsteuer in Höhe von CHF 35’747.45 nicht geltend machen.
Mit dem Mieterwechsel im Januar 2024, bei dem eine Treuhandunternehmung einzieht und die Liegenschaft nun für eine steuerbare Tätigkeit verwendet wird, haben Sie die Möglichkeit, die damals bezahlte Mehrwertsteuer auf den Renovationskosten nachträglich zurückzufordern. Die Vorsteuerkorrektur erfolgt unter Berücksichtigung der Abschreibung für die Jahre 2022 und 2023.
Berechnung der Vorsteuerkorrektur:
| Nicht abzugsfähige Vorsteuer 2022 | CHF | 35’747.45 |
| ./. Abschreibungen für die Jahre 2022 und 2023 (CHF 35’747.45 x 5% resp. 1/20 linear x 2 Jahre) | CHF | – 3’574.75 |
| = Vorsteuerkorrektur (Einlageentsteuerung) | CHF | 32’172.70 |
Fazit
Die Einlageentsteuerung ist ein bedeutendes Instrument zur Anpassung der Vorsteuerbelastung bei Änderungen in der Nutzung von Investitionen. Sie stellt sicher, dass die Vorsteuer fair auf die jeweilige Nutzung verteilt wird und hilft, steuerliche Nachteile durch die ursprüngliche Nutzung für von der MWST ausgenommene Zwecke auszugleichen.
Für detaillierte Informationen und spezifische Fragen ist es empfehlenswert, einen Blick in die relevanten gesetzlichen Bestimmungen zu werfen und sich bei Bedarf mit einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberaters auszutauschen.
Für weiterführende Fragen zum Thema Mehrwertsteuern steht Ihnen unser Lenz-Treuhand-Team gerne zur Verfügung!
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